Investimentos imobiliários nos Estados Unidos: Quais são os desdobramentos tributários para o contribuinte brasileiro?
Introdução:
Os brasileiros compraram US$ 1,6 bilhão em imóveis nos Estados Unidos entre abril de 2021 e março de 2022, segundo dados do relatório anual de investimentos estrangeiros da National American Realtor (NAR). Conforme aponta o estudo, o país é o quinto maior emissor de clientes internacionais ao mercado de real estate americano — cerca de 3% dos US$ 59 bilhões em propriedades vendidas.
A Flórida continua sendo o principal destino dos investidores brasileiros e representam 12% de todas as transações imobiliárias na região central e no sul do estado.
Naturalmente, ao decidir realizar um investimento no mercado imobiliário americano, abrem-se duas possibilidades imediatas: na condição de Pessoa Física Não-Residente nos EUA ou Pessoa Jurídica Americana (geralmente, por meio de uma LLC).
Antes de analisarmos em detalhes todos os desdobramentos fiscais de um investimento imobiliário nos Estados Unidos, é importante ressaltar que o Brasil tributa seus residentes fiscais sobre a receita auferida no mundo todo, não somente em território nacional. Assim sendo, quem realiza investimentos imobiliários nos EUA, deve estar atento às obrigações fiscais não apenas em território americano, mas também, no Brasil.
I. Tributação para quem investe na condição de Pessoa Física (Não-Residente nos Estados Unidos):
Tributação no Brasil:
IOF na remessa dos recursos para conta no exterior de mesma titularidade: 1,1%
IOF na remessa dos recursos para compra de imóvel no exterior: 0,38%
Receita proveniente de locação nos EUA: IR até 27,5% (Carnê-Leão) no mês subsequente ao recebimento no exterior.
Alienação – Venda do imóvel: 15% a 22,5% (GCAP), inclusive sobre a variação cambial.
Declarações no Brasil:
Declaração IRPF
Declaração CBE – se o contribuinte tiver valor igual ou superior US$ 1 milhão no exterior.
Tributação nos EUA:
Imposto de Renda PF: 10%-37% sobre o Lucro (clique aqui para visualizar a tabela)
Ganho de Capital: 15%-20% se o imóvel for vendido após 1 ano. Caso a venda ocorra em prazo inferior, aplicar-se-á a tabela de imposto de renda.
FIRPTA (Foreign International Real Property Tax Act 1982) – na venda do imóvel – Retenção de 10% na venda do imóvel para a devida apuração tributária
Imposto de sucessão (Estate Tax): 18% a 40% - isenção de US$ 60 mil.
Declaração nos EUA:
Tax Return Non-Resident (1040-NR)
O contribuinte deverá obter um ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) emitido pela Receita Federal dos Estados Unidos (IRS) para que possa cumprir com as obrigações fiscais em território americano.
II. Tributação para quem investe na condição de Pessoa Jurídica dos EUA (LLC):
Tributação no Brasil:
IOF na remessa dos recursos para conta da LLC no exterior (aporte de capital): 0,38%
Distribuição de dividendos da LLC para Pessoa Física: IR até 27,5% (Carnê-Leão)
Ganho de Capital: 15% A 22,5% (GCAP), na retirada dos recursos investidos da pessoa jurídica
Declarações no Brasil:
Declaração IRPF - o contribuinte não declara o imóvel, mas sim, participação societária na companhia estrangeira. Não deve atualizar o valor do imóvel anualmente, mantendo sempre o valor em Reais referente o momento do aporte de capital na empresa americana.
Declaração CBE – se o contribuinte tiver valor igual ou superior US$ 1 milhão no exterior.
Tributação nos EUA:
Imposto de Renda Pessoa Jurídica (LLC): Formulário 1065 (Partnership) se a companhia tiver mais de um sócio
Imposto de Renda Pessoa Física Não-Residente: 1040-NR – Tributação entre 10% e 37%
Ganho de Capital: 15% ou 20% (geralmente 15%) se a venda ocorrer após 1 ano da compra. Se ocorrer antes, o IRS considera a operação com caráter especulativo, gerando tributação de acordo com a tabela do imposto de renda.
Imposto de Sucessão: Aplicar-se-á a alíquota do Estate Tax na transmissão das quotas da LLC na transmissão causa mortis. A isenção para não-residentes é de apenas US$ 60.000,00. O valor das quotas é apurado com base nos ativos/recursos que foram integralizado na companhia.
Tanto no aspecto tributário, como sucessório, é vantajoso realizar a compra do imóvel nos EUA por meio de uma pessoa jurídica (LLC). Todavia, a utilização pura e simples dessa estrutura não elimina o imposto de sucessão nos Estados Unidos. A LLC pode reduzir consideravelmente o custo do tributo, porém, apenas a utilização de uma sociedade em uma jurisdição com tributação favorecida - paraíso fiscal, pode eliminar o imposto de sucessão americano.
III. O que é o 1031 Exchange?
O 1031 Exchange é um benefício fiscal concedido pelo IRS, conforme disposto no artigo 1031 do Código Tributário dos Estados Unidos. O benefício possibilita, quando estruturado corretamente, o reinvestimento de todo capital recebido na venda de um ou mais imóveis sem o reconhecimento de um ganho tributável e consequente aplicação da tributação neste momento.
O benefício é concedido a todos contribuintes nos Estados Unidos, incluindo pessoas físicas (residentes e não-residentes), bem como, pessoas jurídicas. A exigência é que o imóvel vendido e a ser adquirido estejam localizados nos Estados Unidos.
Quais são as condições?
1) É mandatória a contratação de um profissional devidamente habilitado para executar todos os procedimentos administrativos exigidos pela Código Tributário dos Estados Unidos, incluindo os trâmites para venda e compra dos imóveis. Caso haja o investidor receba de valores referente a venda do imóvel, haverá tributação de ganho de capital.
2) Os imóveis (vendido e a ser adquirido) devem ser utilizados para negócio (incluindo locação) e estar localizados em território dos Estados Unidos.
3) Após a venda do imóvel, o investidor tem 45 (quarenta e cinco) dias corridos para apresentar ao profissional intermediário a relação de imóveis pretendidos para aquisição.
4) O investidor tem o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para finalizar a compra de um ou mais imóveis que constavam na lista apresentada nos primeiros 45 (quarenta e cinco) dias.
5) Os imóveis devem possuir natureza similar, chamados pela Receita Federal dos EUA (IRS) de (“like- kind properties”). Imóveis para locação residencial possuem similaridade com imóveis para locação comercial, por exemplo, e vice-versa.
Não são todos os imóveis a venda que se enquadram no benefício fiscal do 1031 Exchange. Imóveis adquiridos com o objetivo de valorização (especulação), sem utilização em negócios, não se enquadram no benefício. Neste caso, o investidor deverá apurar o ganho de capital.
IV. Como utilizar uma estrutura offshore para a compra do imóvel nos EUA? Quais são os efeitos?
É muito comum a utilização de sociedades em paraísos fiscais para a aquisição de imóveis nos EUA, sendo a companhia offshore detentora das ações ou quotas da companhia americana. Geralmente, sugerimos a incorporação de uma companhia em jurisdições como as Ilhas Virgens Britânicas (BVI), Nevis, Bahamas ou Ilhas Cayman.
Neste modelo societário, é possível evitar por completo o imposto de sucessão nos Estados Unidos, uma vez que em eventual morte de uma das pessoas físicas, não haverá troca da titularidade por causa mortis em território americano. É possível gravar as ações da companhia offshore com direito de sobrevivência (joint tenancy with rights of survivorship) e eliminar, inclusive, a necessidade de inventário e custos advocatícios.
Neste caso, a tributação será da seguinte maneira:
Tributação no Brasil:
Imposto de Renda: até 27,5%, somente se houver distribuição da offshore para a pessoa física
Ganho de Capital: 15% A 22,5% (GCAP) – somente após distribuição da offshore para a pessoa física
Declaração no Brasil:
Declaração IRPF - o contribuinte deve declarar participação societária na companhia offshore.
Declaração CBE - se o contribuinte tiver valor igual ou superior US$ 1 milhão no exterior.
Tributação nos EUA:
Imposto de Renda Corporação (1120): 21% fixo a nível federal + imposto de renda estadual (na Flórida, 5.5%)
Não está sujeito a imposto de sucessão e FIRPTA nos EUA.
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A escolha da estrutura societária mais adequada para o seu investimento, varia de acordo com o capital a ser investido, as características de cada família - como idade, país onde possuem residência fiscal, se pretender mudar para os Estados Unidos permanentemente no curto prazo, entre outros fatores.
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Aviso Legal: As informações contidas nesta página possuem caráter exclusivamente informativo e não devem ser interpretadas como aconselhamento legal ou fiscal. Recomendamos que entre em contato com um profissional de sua confiança antes de tomar qualquer decisão de investimento. A E&G Financial Group LLC não é um escritório de advogados e nossos funcionários não oferecem aconselhamento legal.